京西打破商业地产格局 100亿能否引发内部竞争联商
回想两年前本报轰动一时的“京城十大商圈”系列报道，当时的北京西部多少有点尴尬——中关村、翠微、当代三大商圈的总量仍不及王府井商圈的80%。两年过后，当我们重温京城商业版图的时候，才惊愕地发现，西部商业的重构在不知不觉之间已经蔚然成型。东西格局在朝阳与海淀的竞争中呈现出有趣的变化，而这种商业变化在深层意义上诱导了整个城市的人流、物流、资金流的部分改道，这正是我们值得关注的。 短短一年之内，京西的商业布局几乎被重新勾勒了一番： 2003年11月20日 金四季购物中心开业(西四环四季青桥西南角)，13万平方米； 2004年3月17日 家乐福中关村店开业(中关村西区)，3.2万平方米； 2004年5月28日 华宇时尚购物中心开业(四通桥东南角)，2.5万平方米； 2004年10月24日 世纪金源MALL开业(西三环与西四环之间)，一期55万平方米； 2004年底 大钟寺国际商业中心开工(西北三环大钟寺桥)，35万平方米。 至此，多年失衡的京西商业生态重燃活力。有消息称，新的京西商业版图并未就此定格，在未来若干年内，惊喜随时都会发生。 与兴奋一同到来的，还有抹不去的忧虑。在如此短暂的时间里，增加大约100万平方米的商业面积，这在北京乃至全国都是极为罕见的。地产专家潘好龙的计算不免令人出了一身冷汗：“整个区域商业地产的供应量是100万平方米，按照商业平均每平方米最低需要8000元销售额支撑计算，每年需要增加80个亿的销售额，相当于在现有海淀区社会消费品零售总额354亿的基础上增加22.6%。”这绝非危言耸听，如何才能产生一年80亿的销售额？包括商家在内，底气都不是很足。 100亿撑起一个梦 将几家大型商业设施的投资额相加，得到了一个天文数字——接近100亿元人民币(即将动工的大钟寺预计的资金规模将达30亿元)，而这100亿元托起的西部商业之梦，究竟是噩梦还是美梦，人们至今还很忐忑。 在传统的经济学模型中，需求是供给的决定力量。在近5年的时间里，整个京西地区以世纪城为代表区域，5公里范围大约近1000万平方米住宅，人口规模近40万，按照人均可支配收入达到1.5万元计算，就有60亿元潜在消费需求，这一关键区域的消费能力，已经毫不逊色于东部地区。 即便如此，按照潘好龙的估算，以金源MALL为例，每年的营业额必须达到60亿元，才能够实现盈亏平衡，而要达到这个目标相当艰巨。 对这一看似几乎不可能完成的目标，大多数商业专家开出的药方都是必须不断扩大商圈的辐射半径。采访到了金源新燕莎MALL总经理傅跃红，三个不同半径的商圈已经在她脑海中酝酿了长达两三年之久。 首先是以世纪城为轴心的周边10公里范围内为核心商圈，顾客群体为100万人口。其次，以京西为核心，向全市延伸，成为第二商圈，顾客群体可达1000万人口。从这个商圈扩展即到了毗邻的河北、天津、辽宁、内蒙古、山西等地域，此为第三商圈，其辐射顾客群体大约在8000万人口上下。 但批评人士指出，该设想过于乐观，在一般意义上，核心商圈必须承载55%的销售任务，边缘商圈也必须有能力提供长期稳定的客源，单这两点，就是金源MALL力所不能及的。 除此之外，必须依托“增量消费”，包括人口的增加和人均可支配收入的提高。这一点是该区域引以为豪的地方。万柳、世纪城生活区聚集了众多中高档房地产项目，平均房价在7000元左右，还有很多如郦城、光大花园、锋尚、欣欣家园等高端项目，房价在1万元以上，一方面，其入住人群的档次拉高了人群消费能力，另一方面，虽然第一个入住高峰已经过去，但第二个入住高峰尚未来临，很多买了房的人要么尚没有收房，要么还没有装修完。2005年将是第二个入住高峰，届时高消费人群的聚集，将产生一个不容忽视的增量。 京西“内部竞争” 几个重量级购物中心的崛起，势必会对周边已经形成的商圈造成影响。首当其冲的就是以当代商城和双安商场为中心的商圈，和以城乡购物中心和翠微大厦为中心的商圈。同属于海淀区，但内部之间的竞争在所难免。 为此，海淀区商务局委托北京大学策划的《海淀商业发展布局规划》试图将这种竞争降低到最低限度，有关部门业已着手对“当代”、“翠微”新商圈进行规划设计。但据内部人士透露，由于交通、资金等问题，此项目已流产，目前暂缓实施。 翠微集团是整个过程中最大的“受害者”。翠微大厦和当代商城都是翠微集团的产业，两大商场也均受到了来自金源MALL、家乐福和华宇的挑战。 今年“十一”*金周刚过，翠微集团就召开了市场分析会，针对北京首家SHOPPINGMALL开业所引起的西部商业格局变化，进行认真的分析。研讨会聚集了翠微集团麾下的翠微大厦、当代商城、甘家口大厦的主要领导、业务骨干，以及北京零售业的专家、消费者代表。翠微集团总经理栾茂茹在研讨会上告诫全体高层管理人员，要冷静应对新的市场形势。 内部人士透露，翠微高层正在酝酿新的方案，以填补由此带来的商业空洞。 据了解，在双安对面的超市发已经明显感觉到了来自一公里以外的家乐福的压力，周末的客流量已经不如从前。 商业为地产开路 一系列新商业地标的设定，并非完全依赖于商业精英们的努力，开发商们在其间充当了相当重要的角色。人们在北京西部终于找到了“商业地产”的典范。 商业地产有两种模式，一种是以地产带动商业，先建设大规模的地产项目，造成巨大的购买力缺口，然后再兴建大型商业设施，地产商通过出租商铺，获取长期利润。另一种模式恰好相反，以商业为地产开路，先建大型的购物场所，形成一个庞大的消费中心，从而抬高周边的地价，开发商随即在早已买下的周边土地上大盖商品房，从而套取巨额利润。 金源MALL从表面上看，属于前者，因为早在5年前，董事长*如论已经开始了世纪城的建设，而今，前两期已经入住，三期也进入了销售阶段，300多万平方米的准现房几乎销售一空。殊不知，在该地区，还有相当一部分土地尚处在待开发状态。而开发商的名字并未透露出来，有坊间人士推测，这很有可能是*如论埋下的伏笔，否则，自己种的树，岂不是让别人来乘了凉。 “出租”谋求的是长线利润，而“出售”则追求的是短线利润。对于资金相对紧张的地产商来说，出售商铺显然是上佳的选择，而*如论看中的不是这些，正如他自己所说：“只有商业地产才是真正属于自己的。住宅最终卖给了客户，商业物业可以看着它在自己手里增值。”
华远集团总裁任志强认为，从解决居住逐步过渡到发展经济的阶段，房地产业越来越向商业、第三产业倾斜，商业房地产蕴藏着巨大的投资空间。 潘好龙指出，今天的城市发展思路已经告别了单纯的依靠“新经济增长点”，商业繁荣带来的土地、房产、劳动力以及基础设施等要素的普遍升值才是最重要的。 近年来，新近落成的大型综合购物中心已经迅速成为不少城市商业零售市场的主力*，而传统的商业物业已经很难满足他们对硬件和软件的要求，这给房地产行业留下了巨大的市场空白，于是融合传统流通业与地产业的商业地产企业就应运而生。(消息来源：北京现代商报 冯秀英 李海)
